无使用权就勿谈相邻建筑物的当然利用

 

[案情]

2009年，汝南县社保所将位于汝南县汝宁镇古城大道西段办公楼房第二、三、四层卖给陈某等人，之前，邱某、彭某租赁了社保所的该楼一楼门面房一间，一楼楼梯间内邱某、彭某依托楼梯建有一小砖房，一楼楼梯间南墙开有一小铁门，通往楼房前空地。砖房门和小铁门被邱某、彭某锁住。陈某就该两扇门是否打开共用楼南空地和楼梯间等问题与社保所、邱某、彭某产生纠纷。

原告陈某认为：原告通过公开拍卖购买了汝南县社保所楼房的楼梯西侧第二、三、四层，并办理了产权登记。在原告购房时，被告社保所在楼后安全通道建有自行车棚，被告邱某、彭某租用房屋后，将该车棚改装成临时简易棚子，堆放杂物，妨碍原告安装排水管道，并且原告楼房漏水，由于被告阻碍无法施工。三被告将一楼楼道后门和楼梯下砖房门锁住，妨碍了原告的正常使用，依据《中华人民共和国物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系……，三被告应打开两扇门、拆除简易棚及排除妨碍。

被告邱某、彭某认为，二被告搭建简易棚子并不妨碍原告安装下水管道排水，因为原告无证据证明有通道使用权，原告所购房屋排水管道已运行多年，被告并未妨碍原告排水。原、被告争议的不是安全通道，该夹道东西都是墙，楼梯间小铁门和楼梯下砖房门是征得原汝南县物资局轻化公司与被告汝南县社保所的同意，由二被告安装的，原告买房时，两个门就已经锁住，原告买房时并不包括楼南通道，所以原告谈不上无法使用通道，应予驳回原告诉讼请求。

被告汝南县社保所认为，本案涉及楼房南侧的空地使用权不属于被告汝南县社保所所有；楼房南侧空地上的附属物（简易棚子）不是被告社保所搭建；被告社保所与原告无直接的利害冲突。所以原告所诉的问题与被告社保所无关，社保所不应作为本案被告。

[判决]

法院审理后认为，本案原告购得楼房第二、三、四层房屋并办理了产权过户手续，即享有以上房屋的所有权。从该座楼房结构上看，一楼楼梯系该座楼房公共使用部分，但楼梯间的产权人是汝南县农村信用合作联社，原告房产权属证书上记载有“一楼楼梯共用”与汝南县房地产管理所房屋登记不一致，原告亦未提供证据证明房屋登记簿登记确有错误，依据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，应以房屋登记簿为准。故原告对一楼楼梯没有共有权，只能享有从楼梯通行使用的权利。被告邱某、彭某作为该座楼房门面房的租赁方，其用锁锁住该一楼楼梯间内的小砖房门，虽限制原告及他人对楼梯间的使用，但并未妨碍原告从楼梯的通行，故原告请求被告邱某、彭某打开该门锁，应不予支持；原告请求被告邱某、彭某打开一楼楼梯间南墙开设的小铁门，因原告购置的属第二、三、四层的房产，对于楼南空地，原告未提供证据证明其有使用权，且没有提供证据证明三被告妨碍了原告安装下水管道排水、楼顶施工及排水，故原告请求三被告打开南墙开设的小铁门及拆除被告邱某、彭某搭建的简易棚子，不得妨碍原告安装下水管道排水、楼顶施工、排水的事实及理由不足，应不予支持；依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第八十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告陈某对被告邱某、彭某、汝南县社保所的诉讼请求。

[评析]  

本案，原、被告间系相邻建筑物利用关系纠纷。依据《中华人民共和国物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案原告购得楼房第二、三、四层房屋并办理了产权过户手续，享有以上房屋的所有权，但原告对一楼楼梯没有共有权，只能享有从楼梯通行使用的权利，对楼梯间的其他空间无当然使用权。被告邱某、彭某作为该座楼房门面房的租赁方，其用锁锁住该一楼楼梯间内的小砖房门，虽限制原告及他人对楼梯间的使用，行为欠妥，但并未妨碍原告从楼梯的通行，且楼梯间产权方亦未主张权利;被告邱某、彭某锁住一楼楼梯间南墙开设的小铁门，但对于楼南空地，原告未证明其有使用权，其主张三被告打开该门锁并不得妨碍安装下水管道排水、楼顶施工、排水的事实、理由不足。笔者认为法院根据查明的事实，作出的处理意见是正确的。

 

文章来源于：拍房网